La coordinación, historia larga
El proceso y los desafíos de sincronizar el Registro y el Catastro con la realidad física, según la Ley 13/2015.
Continuamos con el tema de la coordinación, que consiste en la pretensión de que Registro y Catastro vayan de la mano, como explicábamos. Pero sin olvidar la realidad física, vamos a ir desglosando para entender más a fondo todo esto.
Empezamos por el RegistroLa parte registral
Si empezamos a analizar la parte registral, el proceso, de forma aproximada, es el siguiente: las propiedades se elevan a público ante el ilustre notario, es decir, se firma la escritura correspondiente.
Después, esta llega al registrador, quien, si no tiene dudas fundadas sobre la identidad de la finca ni sospecha que se encubre un negocio traslativo, y si cree en la historia que le aporta el notario, lo inscribe; y felicidades, ya eres propietario.
En la escritura, la definición o descripción de la propiedad, en muchas ocasiones, resulta un poco ambigua, poco definida, inexacta, con datos incompletos y con vecinos que hace tiempo pasaron a mejor vida.
La coordinación desea enlazar esa descripción con la que figura en el Catastro para lograr una mayor exactitud en la descripción.
¿Y por qué con el Catastro, que está fatal?
Porque el parcelario catastral era el único mapa continuo de España que contenía esta información, con coordenadas colocadas exactamente en un punto del mapa y relacionadas con un titular. Si este coincide con el de la escritura, ya tenemos un «match», y la propiedad queda coordinada.
La Ley 13/2015 no fue muy precisa sobre cómo debía hacerse el proceso, aunque se intuía que si el Catastro era incorrecto se podía presentar una propuesta alternativa, teniendo en cuenta la realidad. Después de la ley se fueron publicando diferentes soluciones para matizar y concretar todo el proceso, documentos y demás.
La parte del Catastro
Si vemos la parte del Catastro, su finalidad básicamente es fiscal: pagar impuestos, el IBI o Hacienda. Distribuye el territorio en porciones para asignar lo que tienes que pagar, sin darle mayor importancia a si te corresponde un metro más o menos, porque si no te lo cobra a ti, se lo cobrará al vecino.
El Catastro tiene un parcelario más antiguo, con cartografía de diferentes años. En muchas ocasiones, este se ajusta más fielmente a la realidad que el parcelario actual.
¿Por qué?
Porque Catastro quiere cobrar impuestos, y regularmente hace revisiones basadas en ortofotos de la zona. Si estas están desproporcionadas, movidas, tienen sombras u otros problemas, los datos pueden ser imprecisos y no ajustarse a la realidad de la propiedad.
Si recapitulamos, por un lado, tenemos el Catastro, que no otorga propiedad porque la información es para poder cobrar impuestos. Es decir, no eres propietario, sino el responsable de esa porción, y debes dar autorización para modificaciones porque pagas. Con la coordinación, el Catastro se relaciona con el Registro, que sí otorga propiedad.
Para evitar inscribir datos incorrectos, con el problema que eso supone a futuro, se debe plantear de otra manera. Partimos siempre de una realidad física, que se puede consultar con visores oficiales y solicitar un levantamiento topográfico o medición. Con estos datos, se validan el Registro y el Catastro para proceder a modificar lo que corresponda.
La realidad es mucho más que un papel.
Para nosotros, la información de la realidad no es suficiente; se debe acreditar y justificar que realmente corresponde con la propiedad. Para esto, se debe conocer la historia de la propiedad: de dónde viene, en qué punto nos encontramos y hacia dónde va, como ya hemos comentado.
Debemos trazar una hoja de ruta, un paso a paso para resolver el expediente y ver realmente qué se necesita.
No debemos olvidar que hay una falsa creencia muy extendida que no ayuda en todo este proceso:
Cuando entendemos la finalidad del Catastro y cómo obtiene, en la mayoría de los casos, la información, comprendemos que, si el vecino está haciendo una modificación, tal vez no te está robando, sino haciéndote un favor, porque habrá una parte corregida. Siempre y cuando lo esté haciendo correctamente; para ello, lo debemos validar y, si no, alegar, por supuesto.
En resumen
La coordinación es que Registro, Catastro y realidad sean uno, que digan lo mismo.
Y si hay alguna discrepancia, hay un procedimiento para poder modificarlo. Necesitamos tener claridad sobre la propiedad y cuál es la mejor estrategia.
Si quieres saber más o estás en una situación similar, no dudes en contactar conmigo.